Kamerverhuur in een VvE-appartement. Wat je moet weten over Hospitaverhuur

De krapte op de woningmarkt en het tekort aan studentenwoningen zijn inmiddels bekende problemen in Nederland. Voor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en appartementseigenaren kan hospitaverhuur een interessante optie zijn om enerzijds een oplossing te bieden voor de vraag naar betaalbare studentenhuisvesting en anderzijds een extra inkomen te genereren. Maar voordat eigenaren hun deuren openzetten voor studenten of andere huurders, is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de regels, voorwaarden en mogelijke gevolgen van hospitaverhuur.

Wat is hospitaverhuur?

Hospitaverhuur betekent dat een eigenaar van een woning een deel van de woning verhuurt aan een student of andere huurder, terwijl de eigenaar zelf ook in de woning woont. De huurder woont dus in dezelfde woning, maar meestal in een aparte kamer met gedeelde faciliteiten zoals de keuken en badkamer. Het grote voordeel van hospitaverhuur is dat het een relatief informele huurvorm is met enkele fiscale voordelen, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.

Toestemming van de VvE

Als je in een appartementencomplex woont, ben je automatisch lid van de VvE. De VvE regelt zaken rondom het onderhoud van het gebouw en stelt regels vast over het gebruik van de gemeenschappelijke en individuele ruimtes. Deze regels staan in het huishoudelijk reglement en de splitsingsakte van de VvE.

Mag je zonder meer verhuren?
Niet altijd. In veel gevallen is toestemming van de VvE nodig als je van plan bent een kamer te verhuren. Dit hangt af van de regels die in de splitsingsakte staan. In sommige VvE’s is verhuur zonder meer toegestaan, terwijl andere VvE’s striktere regels hanteren. Het is daarom cruciaal om eerst het huishoudelijk reglement en de splitsingsakte goed door te nemen en bij twijfel contact op te nemen met het bestuur van de VvE. Als de VvE geen toestemming geeft voor hospitaverhuur, kan dit problemen opleveren. Het kan leiden tot boetes of zelfs juridische procedures.

Toestemming van de hypotheekverstrekker

Wil jij een kamer in je huis verhuren aan een student of woningzoekende? Dan heb je in de meeste gevallen ook toestemming nodig van je hypotheekverstrekker. Sommige banken zijn hierin flexibeler dan andere, maar het is belangrijk om hier duidelijkheid over te krijgen voordat je overgaat tot verhuur.

Waarom toestemming van je hypotheekverstrekker?
Als je jouw hypotheek volledig hebt afbetaald is er geen probleem, maar zolang je nog een hypotheekschuld hebt openstaan, is het een ander verhaal. Jouw woning dient namelijk als onderpand voor de lening, en de hypotheekverstrekker wil zeker zijn van de waarde van dit onderpand.

Wat zijn de fiscale gevolgen van hospitaverhuur?

Wanneer je een kamer in je woning verhuurt, zijn er een aantal fiscale gevolgen waar je rekening mee moet houden.

1. Belastingvrij bijverdienen: De kamerverhuurvrijstelling
   Onder bepaalde voorwaarden kun je gebruikmaken van de zogenaamde kamerverhuurvrijstelling. Dit betekent dat je tot een bepaald bedrag belastingvrij inkomsten uit verhuur kunt ontvangen. In 2024 ligt de grens voor belastingvrije huurinkomsten op € 5.998,– per jaar. Dit betekent dat je als hospita geen belasting hoeft te betalen over de huurinkomsten als het bedrag onder deze grens blijft. De voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling zijn:

   • De verhuurder woont zelf in het huis en staat ook op hetzelfde adres ingeschreven.
   • De huurder staat ingeschreven op het adres van de verhuurder.
   • De totale huurinkomsten blijven onder de genoemde drempel van € 5.998,– per jaar.
     
     

2. Effect op toeslagen
   Als je toeslagen ontvangt, zoals huurtoeslag, zorgtoeslag of kinderopvangtoeslag, moet je opletten dat je verhuurinkomsten geen invloed hebben op deze toeslagen. De huurinkomsten tellen niet mee voor de bepaling van je belastbaar inkomen als je gebruikmaakt van de kamerverhuurvrijstelling, maar het aantal personen dat op jouw adres woont, kan wel effect hebben op de hoogte van je toeslagen. Met name bij de huurtoeslag is dit belangrijk, omdat het inschrijven van een huurder op jouw adres kan betekenen dat jouw recht op huurtoeslag vermindert of helemaal verdwijnt.

3. Eigenwoningforfait
   De verhuur van een kamer in je eigen woning heeft meestal geen gevolgen voor de eigenwoningforfait, omdat je het grootste deel van je woning nog zelf bewoont. Verhuur je echter meer dan een kamer of verhuur je je gehele woning, dan verandert dit mogelijk en moet je rekening houden met fiscale wijzigingen. Het is daarom belangrijk om goed te kijken naar de verdeling van de woning en wat je precies verhuurt.

Huurrechtelijke aspecten

Hoewel hospitaverhuur een relatief informele vorm van verhuur is, zijn er toch enkele belangrijke huurrechtelijke aspecten waar je rekening mee moet houden.

1. Maximale huurprijs
   Voor hospitaverhuur geldt in principe dezelfde huurprijsbescherming als voor reguliere huur. Dit betekent dat je als verhuurder niet zomaar een willekeurige huurprijs kunt vragen. De maximale huurprijs wordt bepaald aan de hand van het puntensysteem (WWS). Dit puntensysteem kijkt onder andere naar de grootte van de kamer, het aantal voorzieningen en de locatie van de woning. Een te hoge huurprijs kan door de huurder worden aangevochten bij de Huurcommissie.

2. Huurbescherming
   Eén van de voordelen van hospitaverhuur is dat de huurder in de eerste negen maanden na aanvang van het huurcontract geen huurbescherming geniet. Dit betekent dat de verhuurder binnen deze periode de huur kan opzeggen zonder dat daar een specifieke reden voor nodig is, bijvoorbeeld als de situatie met de huurder niet bevalt. Na deze negen maanden krijgt de huurder wel huurbescherming en kan de verhuur niet zomaar worden beëindigd.

3. Modelcontract voor hospitaverhuur
   Het is aan te raden om een huurcontract op te stellen waarin de afspraken tussen verhuurder en huurder duidelijk worden vastgelegd. Er bestaan speciale modelcontracten voor hospitaverhuur waarin de voorwaarden zoals de maximale huurperiode, opzeggingstermijn en gebruik van de gedeelde voorzieningen staan beschreven.

Praktische aandachtspunten

Naast de juridische en fiscale aspecten zijn er ook enkele praktische zaken om over na te denken:

• Gedeelde voorzieningen:
  De huurder zal gebruik maken van jouw badkamer, keuken en mogelijk andere ruimtes. Bespreek van tevoren duidelijke regels over het gebruik en onderhoud van deze ruimtes.
• Privacy en leefstijl:
  Bedenk goed of je bereid bent om je woonruimte te delen en hoe je eventuele verschillen in leefstijl en gewoonten zult aanpakken. Dit kan het samenwonen veel soepeler laten verlopen.
• Verzekeringen:
  Controleer bij je opstal- en inboedelverzekering of verhuur is toegestaan en of er aanpassingen in de dekking nodig zijn.

Conclusie

Hospitaverhuur kan een aantrekkelijke optie zijn voor appartementseigenaren binnen een VvE, maar het is belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de regels en mogelijke consequenties. Toestemming van de VvE, de hypotheekverstrekker, fiscale voordelen, mogelijke effecten op toeslagen en huurrechtelijke aspecten spelen allemaal een rol. Met een goede voorbereiding en duidelijke afspraken kun je op een verantwoorde en winstgevende manier een kamer verhuren, terwijl je tegelijkertijd bijdraagt aan het oplossen van het woningtekort voor studenten en andere woningzoekenden.