Bij het beheren van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is het belangrijk om de juiste VvE-bijdrage per appartement vast te stellen. Deze bijdrage zorgt ervoor dat de kosten voor zowel het dagelijkse onderhoud als het toekomstig groot onderhoud goed gedekt zijn. Een belangrijk hulpmiddel hierbij is het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). In sommige situaties betalen niet alle eigenaren mee aan bepaalde kostenposten, zoals bij commerciële ruimtes die geen gebruik maken van bepaalde voorzieningen. In dit artikel leggen we uit hoe je de VvE-bijdrage per appartement kunt berekenen, rekening houdend met het MJOP en eventuele uitsluitingen.
1. De Basis: Wat zijn de Vaste Jaarlijkse kosten?
Voordat je naar het groot onderhoud kijkt, is het essentieel om de jaarlijkse vaste kosten in kaart te brengen. Dit zijn de kosten die de VvE sowieso elk jaar maakt, zoals:
- Verzekeringen (bijv. opstalverzekering, aansprakelijkheid)
- Kosten voor schoonmaak en energie in gemeenschappelijke ruimtes
- Administratiekosten of kosten voor professioneel VvE-beheer
- Klein onderhoud (bijv. reparaties van verlichting, schilderwerk in gemeenschappelijke ruimtes)
Sommige eigenaren, zoals die van commerciële ruimtes, kunnen zijn uitgesloten van bepaalde kostenposten, zoals het onderhoud van een lift of gemeenschappelijke trappenhuizen als zij daar geen gebruik van maken. Dit moet duidelijk worden vastgelegd in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. Zodra deze kosten duidelijk zijn, heb je een basisbedrag waarmee je begint.
2. Reservering voor Groot Onderhoud via het MJOP
Het MJOP is een meerjarenplanning waarin de verwachte kosten voor groot onderhoud staan vermeld. Dit omvat bijvoorbeeld schilderwerk, dakrenovaties, liftonderhoud, etc. Met het MJOP wordt er rekening gehouden met toekomstige onderhoudswerkzaamheden, zodat de VvE voldoende geld heeft gereserveerd wanneer deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden.
Voorbeeld: Stel dat er in het MJOP wordt aangegeven dat er over 10 jaar een dakrenovatie van € 50.000 nodig is. Om dit goed voor te bereiden, zal de VvE jaarlijks € 5.000 moeten reserveren (50.000 / 10 jaar).
3. Het Totaalbedrag aan Jaarlijkse Kosten
Als je de jaarlijkse vaste kosten en de reservering voor groot onderhoud bij elkaar optelt, krijg je het totale jaarlijkse bedrag dat de VvE nodig heeft.
Voorbeeld:
- Vaste jaarlijkse kosten: € 12.000
- Jaarlijkse reservering voor groot onderhoud (volgens MJOP): € 5.000
- Totaal jaarlijkse kosten: € 17.000
4. Verdeel de Kosten volgens de Breukdelen
De totale kosten worden meestal verdeeld op basis van de zogenaamde breukdelen, die in de splitsingsakte zijn vastgelegd. Elk appartement heeft een bepaald aandeel in de VvE, afhankelijk van de grootte of het type appartement.
Als bepaalde eigenaren, zoals die van commerciële ruimtes, niet aan alle kostenposten meebetalen (bijv. liftonderhoud), moet je deze kosten uitsluiten van hun berekening. De resterende eigenaren betalen dan meer voor die specifieke kostenpost.
Voorbeeld:
- Als het totale aandeel van de appartementen in de VvE 100 is en jouw appartement heeft een breukdeel van 10, dan betaal je 10% van het totale bedrag. In dit geval zou jouw jaarlijkse bijdrage € 1.700 zijn (10% van € 17.000).
- Stel dat de liftkosten € 5.000 bedragen, en de eigenaar van de commerciële ruimte betaalt niet mee. Dan worden deze kosten verdeeld over de appartementen die wel gebruik maken van de lift. Als de totale breukdelen van deze appartementen 80 is, dan wordt de € 5.000 verdeeld over 80 in plaats van 100.
5. Controleer of je voldoet aan de wettelijke vereisten
Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht dat VvE’s voldoende reserveren voor groot onderhoud. Dit kan door een MJOP te hebben of door jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren. Zorg ervoor dat je berekeningen aan deze wettelijke eisen voldoen om problemen in de toekomst te voorkomen.
Tips om de VvE-bijdrage Inzichtelijk te Maken
Transparantie: Zorg ervoor dat alle eigenaren een duidelijk overzicht krijgen van de kosten, zowel voor het komende jaar als voor de lange termijn.
Up-to-date MJOP: Werk het MJOP regelmatig bij om ervoor te zorgen dat toekomstige onderhoudskosten goed worden ingeschat.
Specifieke kostenverdeling: Zorg ervoor dat eigenaren weten welke kosten op hen van toepassing zijn en welke niet, zoals bij commerciële ruimtes die geen gebruik maken van voorzieningen zoals liften.
Spaarbuffer: Overweeg een buffer in te bouwen in de jaarlijkse bijdrage, zodat onverwachte kosten ook opgevangen kunnen worden zonder dat er direct een extra bijdrage nodig is.
Communicatie: Leg duidelijk uit waarom de bijdrage per appartement verschilt, bijvoorbeeld vanwege de breukdelen of specifieke kostenposten waar bepaalde eigenaren niet aan meebetalen. Dit voorkomt misverstanden.
Conclusie
Het berekenen van de VvE-bijdrage per appartement vereist een zorgvuldige balans tussen de vaste jaarlijkse kosten en de reserveringen voor toekomstig onderhoud, zoals aangegeven in het MJOP. Wanneer bepaalde eigenaren, zoals commerciële ruimtes, niet aan alle kostenposten meebetalen, moet de begroting zorgvuldig worden opgesplitst en herverdeeld. Door deze stappen te volgen en de kosten eerlijk te verdelen, zorg je ervoor dat de VvE financieel gezond blijft en onverwachte uitgaven worden voorkomen.
Heb jij een VvE en wil je de bijdrage goed berekenen? Zorg dan dat je MJOP altijd up-to-date is, communiceer helder met de eigenaren en houd rekening met specifieke uitsluitingen. Zo voorkom je verrassingen en zorg je voor een goed functionerende VvE.
Met de boekhoudmodule van VvE.nl kunt u de bijdrage goed berekenen. Ook met eventuele meerdere verdeelsleutels.
