Een gezonde Vereniging van Eigenaars (VvE) beschikt over een goed gevuld reservefonds. Dit fonds is cruciaal voor het onderhoud van het gebouw en helpt onverwachte kosten op te vangen. Maar waar dient het precies voor? Wie beheert het? En welke verplichtingen en fiscale aandachtspunten zijn er voor de eigenaren?
Wat is een reservefonds?
Het reservefonds van een VvE is een collectieve spaarpot bedoeld voor het onderhoud van het gebouw en eventuele vervangingen. Denk hierbij aan groot onderhoud, zoals schilderwerk, dakreparaties of het vervangen van liften. Door op tijd geld te reserveren, wordt voorkomen dat eigenaren plotseling voor hoge kosten komen te staan.
Is een reservefonds verplicht?
Ja, sinds 1 januari 2018 is een reservefonds wettelijk verplicht voor VvE’s. Volgens de wet moet elke VvE voldoende reserveren voor toekomstig onderhoud. Dit voorkomt dat gebouwen verwaarloosd raken en dat er financiële problemen ontstaan wanneer onderhoud noodzakelijk is.
Hoe wordt de hoogte van het reservefonds bepaald?
De hoogte van het reservefonds wordt idealiter gebaseerd op een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Een MJOP brengt het verwachte onderhoud van het gebouw in kaart over een periode van minimaal tien jaar. Hierin wordt bepaald welke werkzaamheden wanneer moeten worden uitgevoerd en wat de verwachte kosten zullen zijn. Op basis hiervan kan de VvE jaarlijks een passende reservering vaststellen.
Indien een VvE geen MJOP heeft, geldt er een minimale reserveringsverplichting van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Dit bedrag kan echter onvoldoende zijn voor toekomstig onderhoud, waardoor een goed MJOP sterk wordt aanbevolen.
Wie beheert het reservefonds?
Het reservefonds wordt beheerd door het bestuur van de VvE. De gelden moeten op een aparte rekening staan, gescheiden van de lopende rekening voor de dagelijkse uitgaven. Dit voorkomt dat het geld per ongeluk wordt gebruikt voor andere doeleinden.
Veel VvE’s kiezen ervoor om het beheer van het reservefonds uit te besteden aan een professionele VvE-beheerder. Dit zorgt voor transparantie en deskundig financieel beheer.
Waarom is een goed gevuld reservefonds belangrijk?
Een goed gevuld reservefonds biedt meerdere voordelen:
- Voorkomen van onverwachte kosten: Eigenaren worden niet plots geconfronteerd met hoge uitgaven.
- Behoud van vastgoedwaarde: Regelmatig onderhoud voorkomt achterstallig onderhoud, wat de waarde van het gebouw ten goede komt.
- Verkoopbaarheid van appartementen: Een VvE zonder of met een te klein reservefonds kan potentiële kopers afschrikken.
- Naleving van de wet: Een onvoldoende gevuld reservefonds kan juridische gevolgen hebben en kan problemen opleveren bij financieringen.
Wat als het reservefonds te klein is?
Als het reservefonds ontoereikend is en er groot onderhoud nodig is, kan de VvE verschillende maatregelen nemen:
- Eenmalige extra bijdrage van alle eigenaren om het tekort aan te vullen.
- Geld lenen via een VvE-lening. Er bestaan speciale leningen voor VvE’s om duurzaam onderhoud te financieren.
- Uitstellen van onderhoud, hoewel dit op lange termijn vaak duurder uitpakt.
Hoe zit het met Box 3 en je Reservefonds?
Hoewel je als eigenaar geen directe toegang hebt tot het geld in het reservefonds, beschouwt de Belastingdienst jouw aandeel hierin als persoonlijk vermogen. Dit betekent dat jouw aandeel in het reservefonds belast wordt in Box 3, de belastingbox voor sparen en beleggen.
Sinds 2023 moet het aandeel in de aangifte worden opgegeven bij de categorie ‘banktegoeden’. Het aandeel in het reservefonds wordt dus nu dus in box 3 hetzelfde belast als spaargeld.
Conclusie
Een goed gevuld en goed beheerd reservefonds is essentieel voor een gezonde VvE. Het voorkomt financiële problemen, zorgt voor tijdig onderhoud en draagt bij aan de waarde van het vastgoed. Met een helder MJOP en duidelijke afspraken over beheer en reserveringen kunnen VvE’s hun onderhoud goed plannen en onaangename verrassingen voorkomen.
