Wanneer je een hypotheek afsluit, betaal je vaak niet alleen de basisrente maar ook een renteopslag. Deze renteopslag is een extra percentage bovenop de hypotheekrente, en wordt berekend wanneer de lening hoger is dan de risicocategorie van de hypotheek ten opzichte van je huis. Maar wat als de waarde van je huis inmiddels is gestegen, of als je al een flink deel van je hypotheek hebt afgelost? Dan kun je bij de geldverstrekker een verzoek indienen om deze renteopslag te verlagen. Dit kan je maandlasten verlagen en je hypotheek goedkoper maken.
Wat is Renteopslag?
Renteopslag is een verhoging van de rente op je hypotheek. De meeste hypotheekaanbieders werken met risicoklassen om dit te bepalen. Hoe hoger het risico voor de geldverstrekker, hoe hoger de renteopslag. Deze risicoklassen zijn bijvoorbeeld gebaseerd op de verhouding tussen de openstaande hypotheekschuld en de marktwaarde van de woning. Hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebben meestal een renteopslag, terwijl bij NHG-hypotheken de risico’s voor de geldverstrekker al gedekt zijn.
Wanneer is het zinvol om te vragen de Renteopslag te verlagen?
Het kan interessant zijn om je renteopslag te laten verlagen in de volgende situaties:
Woningwaarde Stijgt: Wanneer de waarde van je huis stijgt, bijvoorbeeld door de algemene waardestijging van woningen of door een verbouwing, verandert de verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde. Dit kan ervoor zorgen dat je in een lagere risicoklasse valt en dus in aanmerking komt voor een lagere renteopslag.
Extra Aflossingen: Als je extra aflost op je hypotheek, neemt de schuld ten opzichte van de woningwaarde af. Hierdoor loop je minder risico en kan je renteopslag ook omlaag.
Hypotheek zonder NHG: Bij hypotheken zonder NHG betaal je vrijwel altijd renteopslag. Als je hypotheekschuld afneemt of je woning in waarde stijgt, kan het gunstig zijn om te kijken of de renteopslag verlaagd kan worden.
Wanneer heeft Verlaging geen zin?
In bepaalde gevallen is het niet zinvol of zelfs onmogelijk om je renteopslag te verlagen:
Bij een (bank-)spaarhypotheek: De rente die je betaalt, is gekoppeld aan het rendement op de spaarrekening of verzekering die je naast je hypotheek hebt. Verlaging van de renteopslag heeft dan weinig effect.
Bij Oversluitplannen: Wanneer je van plan bent om je hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker, is het vaak niet de moeite waard om de renteopslag te laten verlagen, omdat de eventuele besparing op korte termijn gering is.
Hoe kun je de Renteopslag verlagen?
Elke hypotheekverstrekker hanteert zijn eigen beleid als het gaat om het verlagen van de renteopslag. Hier zijn de belangrijkste stappen die je kunt ondernemen:
Woningwaarde laten Taxeren: In veel gevallen vraagt de geldverstrekker om een recente taxatie van je woning om de actuele marktwaarde vast te stellen. Dit kan via een gevalideerd taxatierapport, WOZ-waarde, of een desktoptaxatie (bijvoorbeeld via Calcasa).
Zelf verzoek Indienen: Bij sommige geldverstrekkers moet je actief een verzoek indienen om de renteopslag te verlagen, vooral als de woningwaarde is gestegen. Het kan een goed idee zijn om hiervoor advies in te winnen bij een hypotheekadviseur.
Automatische Aanpassing: Bij extra aflossingen op bijvoorbeeld een lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek kan de renteopslag soms automatisch worden verlaagd, zonder dat je hiervoor een verzoek hoeft in te dienen.
Einde Rentevaste Periode: Soms wordt de renteopslag herzien aan het einde van de rentevaste periode. Dit is een natuurlijk moment om te kijken of de voorwaarden voor je hypotheek aangepast kunnen worden.
Wat kost het om de Renteopslag te verlagen?
Bij de meeste hypotheekverstrekkers is het verlagen van de renteopslag gratis. Er kunnen echter wel kosten verbonden zijn aan het laten uitvoeren van een taxatie of het inschakelen van een adviseur. Een adviseur kan je helpen om te bepalen of een verlaging van de renteopslag haalbaar is en of dit voordeel oplevert in jouw situatie.
Voorbeelden van Renteopslag en Risico-opslag
Om het concept van renteopslag beter te begrijpen, volgen hier enkele voorbeelden:
Voorbeeld 1: Risicocategorieën bij een Hypotheek zonder NHG
Stel, je hebt een hypotheek van €350.000 en de marktwaarde van je woning is €350.000. Dit betekent dat je hypotheek 100% van de marktwaarde bedraagt. Bij je geldverstrekker betaal je 4,2% rente, inclusief een risico-opslag van 0,35%. Na drie jaar is de woningwaarde gestegen naar €380.000 en is je hypotheekschuld afgelost tot €335.000. De hypotheek bedraagt dan nog 88% van de woningwaarde, en je valt in een lagere risicocategorie. De risico-opslag daalt hierdoor naar 0,15%, wat betekent dat je rente nu 4,25% is. Dit levert een besparing op van honderden euro’s per jaar.
Voorbeeld 2: Verlagen bij stijgende Woningwaarde
Een ander voorbeeld: je hebt een hypotheek van €250.000 met een waarde van de woning die destijds werd geschat op €300.000. Je valt in de risicocategorie van 85-100% van de woningwaarde. Wanneer de waarde van je huis stijgt naar €350.000, val je ineens in de categorie 65-85%. Dit zou kunnen betekenen dat de renteopslag kan worden verlaagd, waardoor je minder betaalt.
Conclusie
Het verlagen van de renteopslag op je hypotheek kan een slimme manier zijn om te besparen op je maandlasten. Of je nu extra hebt afgelost of je huis meer waard is geworden, het is de moeite waard om na te gaan of je in aanmerking komt voor een lagere risicoklasse. Informeer bij je geldverstrekker naar de mogelijkheden, of schakel een adviseur in om te bekijken hoe je jouw hypotheeklasten kunt verlagen.
